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4月28日，據彭博社報道，萬科正在籌備物業管理業務IPO事宜，或籌資20億美元，最快在2021年年底上市。
對此，萬科物業進行官方回應稱，目前沒有上市計劃。
雷鋒網了解到，早在2019年便有消息傳出萬科考慮將旗下物業管理業務分拆進行10億美元的IPO。今年1月，有消息稱萬科考慮打包物業與科技業務一同上市。不過這些消息后經證實皆為虛假信息。
對于萬科物業上市的相關問題，萬科董事長郁亮曾公開表示，要刻意讓萬科物業與資本市場保持距離，“怕資本市場把我們引導壞了”。
自2017年，國內物業公司便開啟了上市潮，此后，南都物業、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業先后上市。日前，富力物業服務集團也在港交所提交了招股書，開始啟動IPO進程。
至此，前十房地產公司中，目前僅有萬科旗下物業還未上市。
“目前房地產賺錢不容易。”
2020年業績發布會上，萬科董事會主席郁亮如此表示到。
對于這一趨勢的判斷，萬科早有布局，2017年，““科技賦能”一詞作為一個單獨子項首次出現在萬科的年報上。2018年半年報中，萬科對“科技賦能”進展的最新表述是：在開發業務領域，已于2017 年初步完成信息化建設。
“現在房地產不止有土地的含量，也有科技的含量。管理這么一些龐大業務，沒有科技是行不通的。”郁亮曾道出萬科發展科技的緣由。
事實上，從2013年開始，時任萬科總裁的郁亮就先后率隊考察阿里、騰訊、小米等企業，科技的“種子”在當時已經播下。
2015年，萬科創始人王石曾在第三屆外灘國際金融峰會上提到，萬科用了16個月做計劃，仍描述不清楚未來十年會怎么樣，但是有兩點是明確的：由制造型轉向技術型，由銷售商轉向服務商。
“萬科向技術轉型是一個必然趨勢。”彼時王石對萬科做了一個判斷。他說，傳統行業如果不和互聯網結合起來，就會被淘汰，不是被互聯網+的企業淘汰了，就是被行業、同行+互聯網淘汰掉。但他同時表示，當著他的面請不要說大數據三個字，因為作為傳統行業，房地產很多基本數據還不全，談什么大數據？
不過，隨后的三年，盡管萬科陸續與阿里、平安、騰訊等巨頭展開跨界合作，但“科技”始終沒有出現在萬科的戰略層面上。
2016年開始，萬科開始了沃土計劃開啟了科技建設，并將其分為了三個階段，每個階段耗時三年左右：
2016-2018年是信息化階段，主要是打基礎建能力，服務萬科自身業務發展，打造全方位地產開發平臺、全渠道在線營銷平臺，全過程客戶服務平臺。
第二階段從2019年開始，計劃于2021年結束，這是實現數字化應用的階段。重點在于建立連接促進共享，萬科將會打通各個業態各個業務場景所積累的數據，形成數據服務，然后再通過大數據的分析工具來洞察客戶需求，優化業務能力。
最后一個階段是2022-2024年的智能化階段。萬科將在前兩個階段的基礎上，實現信息的獲取、數據的洞察、到人工智能應用的跨越，從而滿足個性化的定制、柔性生產的新需求。
2019年，萬科宣布集團合伙人、高級副總裁兼物業事業本部首席執行官朱保全表示正式接管萬科集團“沃土計劃”。并由萬科物業成立大型科技團隊，接管萬科集團的沃土計劃。
彼時，朱保全表示，萬科物業組建了500人的研發團隊，吸引了來自華為、阿里巴巴和騰訊等人才，對人工智能、大數據、監控、門禁等進行深入開發，將其應用于物業管理領域，實現小區智能生活，降低物業管理成本和大幅提高效率。
同時，郁亮對于坊間所傳的萬科物業上市也進行了回復。
“萬科物業只有區別于傳統的物業公司，發展成功并得到市場的認可，才考慮上市。”
2020年年底，萬科物業更名為萬物云空間科技服務股份有限公司（萬物云），并發布城市服務子品牌“萬物云城”，僅看名字就可推動出，全面向科技轉型。
同時，萬物云城給自己定了一個“小目標”，就是百“城”計劃——在京津冀、長三角、大灣區三個核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟南7個重點城市，計劃三年內落地100個城市服務項目。
財報顯示，萬物云打造了“星塵”操作系統作為開放連接平臺，向物業公司、供應鏈上下游、各類生態合作伙伴開放萬物云的技術、流程、標準等核心服務產品與服務能力。
今年3月，碧桂園服務發布2020年業績之后，碧桂園服務的市值就一路領先母公司碧桂園。
為什么會出現這種現象？
在明源房地產研究院看來，一方面是兩者的市場和政策環境發生了翻轉。另一方面，人們向往更加美好的生活，物業公司的業務范圍也因此越來越廣，盈利模式更加多樣，城市服務就是其中一個新興的增長點。
隨著政府“放管服”進程逐漸深入，釋放出了越來越多提高城市治理水平的社會化、現代化需求。很多物業公司都想做城市服務，賺政府的錢。
同樣在明源房地產研究院看來，對于物業公司來說，做城市服務其實也是“必然的”。
首先在城市服務規模上來看，招商積余物業BG總經理謝水清曾在地新引力峰會中表示，現階段物業公司做城市服務，大概有兩千億的市場價值，但未來，這一板塊也許就是一個萬億的市場。
這一數字的邏輯來自政府報告。政府財政支出1.5萬億，約80%為城市服務支出，可以轉化為物業公司收入的有20%。
其次，在城市服務領域，物業公司有著先天優勢，因為從業務模式來看，城市服務本質上，其實和物業公司原有的服務是比較貼合的。
很多物業公司在社區、園區的管理過程中，已經積累了不少經驗和能力，比如專業的服務能力、強大的資源整合能力。而且物業管理早已融入基層社會治理體系。
龍湖集團副總裁曾益明就曾表示，優秀的物業公司對社區的管理更加精細化，如果把管理小區的這套思想和理念以及技術設備，復制或拓展到城市管理，對城市管理的精度有很大的提升。
基于這一趨勢，萬物云、碧桂園服務、恒大物業、華潤置地等頭部地產商紛紛開始布局城市服務業務。
前不久，上市物業公司陸續公布2020年的業績。融創服務、中海物業、旭輝永升服務等都不約而同地提到了，要加速發展城市服務業務。
碧桂園服務公布了去年城市服務收入8.841億元，占總收入的5.7%，目前是第五大收入來源；萬科公布城市服務累計布局 10 個城市，16 個項目。
顯然，這與他們所定下的百億、百城目標還有著不小的差距。因此不難看出，物業公司的城市服務業務都還處在探索階段，這一業務領域沒有寡頭出現。
同時，智慧城市、智慧社區的建設仍處于探索起步階段，各方力量的目的并未統一。
在雷鋒網看來，科技巨頭們謀求的是智慧地產的入口。而站在地產商的立場上，選擇試水智慧社區，本質上還是在房地產步入新一輪下行周期時的轉型需要，當智慧社區的風口到來時，頭部的地產企業顯然不愿為他人做嫁衣。
但對于物業企業來說，其在科技領域底子薄弱，其投入周期較長，短時間并非會就會得到回報，真正要在這個行業立足，仍需進行較大的投入，而企業上市只有，則要為財報負責，而這或也是萬科物業目前還未考慮啟動上市計劃背后真正的原因。（雷鋒網）
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